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停水停电险酿群闹 及时调解终平风波

发布时间:2013-02-05    来源:    发布网:渝中普法网  点击(
 
    2008年4月20日下午,A小区十几个业主走进社区人民调解委员会调解室,怒气冲冲地说:“如果B物业管理公司还是继续停电停水,不及时恢复小区的供电供水系统,我们就要组织群众到街上扎马路,堵塞交通,甚至要闹到区政府去”。社区调委会工作人员见此情形,赶忙先安抚众人的激动情绪,劝说大家要解决问题光靠激动是不行的,大家先坐下来平心静气地好好说,只有把问题说清楚了,才能有效地解决问题。在调解员的安抚下,众人的情绪才渐渐平稳下来。他们详细地说明了事情的来龙去脉,通过细致地调查询问,调解员也了解了事情的全部过程。
 
    事情原来是这样的:A小区2005年10月聘请B物业管理有限公司为其服务。服务2年多期间,有30多户业主长期不交物管、水电费,致使B物业管理有限公司少收物管、水电费3万余元。经街道司法所、社区居委会、A小区业主委员会、派出所多次调处未果。B物业管理有限公司决定退出A小区,不再为其服务。在物管公司退出期间,将小区580户业主上交的水电费29500元,不交城区供电局、水厂,而是用来抵扣30余户业主拖欠的物管费。B物业管理有限公司表示,小区30多户业主将所欠的3万余元交给他们,他们就将29500元交到城区供电局、水厂。由于超期未交水费、电费,城区供电局和自来水公司做出停电、停水处罚决定。小区580多户业主对B物业管理有限公司的做法非常不满,认为不缴纳水电费、物管费只是部分业主,B公司以此为要挟,克扣其他业主所交的水电费,致使该小区全面停水停电的做法是不妥的,侵犯了业主的合法权益。
 
    为了维护辖区稳定,保证居民群众的正常生活秩序,调委会调解员立即受理该案件,并通知B公司、A小区业主委员会的有关人员到场参加调解工作。经过纠纷双方再次对事件的陈述后,调解员将案件的焦点归纳为两个问题,一是B公司到底有没有权力扣押业主的水电费,致使电力公司和自来水公司停电停水?二是小区30多名业主拖欠水电费,B公司应当通过什么渠道维护自己的合法权益?针对这两个问题,调解员从法与理的角度进行诠释,从法律的层面上讲,根据《物权法》中的相关规定,物业管理公司应当保证业主的供水、供电畅通,不得随意中断、终止业主供水、供电系统。同时根据《物业管理条例》第45条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”,由此可知,小区30多户业主欠费不应该影响到其他业主的供电、供水,否则就是侵犯了业主的合法权益,B公司恶意扣押其他业主的水电费致使停水停电的做法是不妥的,在法律层面上是站不住脚的。从情理的层面上讲,尽管由于部分业主拖欠费用,造成B物业管理公司的经济损失,但用水、用电涉及到居民的日常生活,停水停电会严重影响到居民的正常生活,当今繁荣发展的社会,水、电对于人们的日常需求是至关重要的,试想想,一天没有水没有电、一星期没有水没有电、一个月没有水没有电的生活将会是什么样子呢?因此,从情理的层面上讲,不到万不得已,随意停水、停电的做法也是说不过去的。
 
    经过调解员一番法与理的说服教育,B公司意识到自己的做法欠妥,表态将不再扣押业主所交的水电费,尽快向供电公司和供水公司缴纳费用,保证居民不断电、不断水。与此同时,调委会也督促A小区业主委员会协助B公司收取所欠费用,尽早弥补B公司的经济损失。双方就该纠纷达成以下协议:一、B物业管理有限公司将580户业主交的水电费29500元于当前下午6时前交到城区供电局和水厂,确保A小区当日恢复供电供水。二、A小区30多户业主所欠B物业管理有限公司的3万余元物管费、水电费,由B物业管理有限公司按程序进行收取,A小区物业管理委员会协助B公司收取欠款。
 
    由于调委会的及时调处,A小区在停电停水8个多小时后恢复了供电供水,保障了小区业主的正常生活秩序,维护了小区的和平稳定,受到了小区业主委员会和广大业主的好评。一个星期后,调委会工作人员进行调解回访,得知在A小区业主委员会的积极协助下,B公司收回了90%以上的欠款,挽回了绝大部分经济损失。
 
 
点评:
 
    物业管理纠纷是近来频发的一种易引起群访、集访,直接关系群众生活的新型纠纷,纠纷主体有业主、业主委员会、物业管理公司等,各调委会在不同程度上有各种尝试,取得了很多宝贵经验。
 
    本纠纷有众多特点:持续时间长,有3年多;关系复杂,涉及物管公司、业主委员会、已缴物管费业主、未缴物管费业主、城区供电局、水厂等;内容复杂,既涉及物管公司已被解除合同,有30多家3万余元物管费未交,又有物管公司把已交的水、电费2.9万余元扣住,导致全小区可能停电停水的结果;后果严重,一是小区可能被停水、电严重影响人们的正常生活,二是有可能引发大规模群体性事件。
 
    本案的调解是一个多方联动调解,既有司法所,又有居委会、派出所、业主委员会及该物业公司上级主管部门、房管局及信访办等形成合力,依理依法进行调节,最终成功解决,是新形势下大调解格局的一次成功尝试。

 
相关法律法规:
 
    《物业管理条例》
 
    第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
 
    第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 
 
    第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 
 
    前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
 

中共重庆市渝中区委法制建设领导小组办公室 重庆市渝中区司法局 主办

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